Как арендовать складские и промышленные помещения

По мере того, как вы начинаете свой бизнес или расширяете свою деятельность, вам может понадобиться гораздо большее помещение для производства или хранения продуктов и инвентаря. В этом случае вам могут понадобиться производственные или складские помещения. Склады, производственные здания и многоцелевые помещения считаются промышленной собственностью. Эти помещения могут использоваться для производства, хранения, реализации или распределения продукции или товаров.

Вот наши советы о том, как подходить к поиску промышленных площадей, в том числе о том, на что обращать внимание, как определить свои площади и потребности в аренде, а также об основах промышленной коммерческой аренды.

Определите свои потребности в коммерческом промышленном помещении

Характер вашего бизнеса в конечном итоге определяет тип собственности, которая наилучшим образом соответствует потребностям вашего бизнеса. Промышленная собственность обычно относится к одному из трех различных подмножеств:

• Складское помещение
• Производственное помещение
• Универсальное пространство или собственность смешанного использования (сочетание склада и производства)

Каждый тип промышленных помещений служит разным целям. Склад в основном используется для хранения и распределения продукции. Распределительный центр — это тип склада, который используется для распространения продукции, но не является частью процесса строительства или сборки. Использование склада может потребовать оборудования для упаковки и маркировки продукции при подготовке к отгрузке.

Напротив, производственное помещение — это место, где человек создает, строит или собирает продукты. В зависимости от ваших производственных потребностей, в таком пространстве может потребоваться специальное зонирование или особые типы конструкции, такие как армированные полы, мощные источники питания или определенная высота потолков.

Универсальное пространство, или недвижимость смешанного использования, представляет собой комбинацию складских и производственных площадей, поэтому вы можете решать свои производственные и складские задачи в одном месте.

Итак, вам нужно определить, ищете ли вы место для производства вашего продукта, хранения вашего продукта, упаковки и доставки вашего продукта или сочетание этих трех факторов.

Поиск подходящей коммерческой промышленной собственности

Онлайн-базы данных о недвижимости позволяют легко начать поиск коммерческой или складской недвижимости, не выходя из собственного дома или офиса. После того, как вы определились с типом собственности, подходящей для вашего бизнеса, вы можете использовать онлайн-базы данных для сравнения свойств, соответствующих вашим конкретным критериям.

Когда вы начнете поиск, вам нужно будет решить:

• Ваш месячный бюджет аренды
• Сколько места вам нужно
• Какое место вы ищете — вам нужно быть рядом с клиентами, партнерами, поставщиками или определенными видами транспорта?
• Какие функции вам нужны, например, офисы на территории, погрузочные площадки для грузовиков, мощные блоки питания, усиленный пол или определенная высота потолка.

После того, как вы выполнили поиск в Интернете, чтобы определить свои потребности и получить представление о рынке, используйте свой список критериев, чтобы связаться с местным специалистом по коммерческой недвижимости. Комиссионные обычно оплачиваются арендодателем или владельцем на рынке коммерческой аренды, поэтому знайте, что этот шаг не должен вам ничего стоить.

Посещение коммерческой промышленной недвижимости

Следующим шагом является назначение встреч для личного осмотра коммерческой недвижимости. Склад может выглядеть идеально в Интернете, но только после того, как вы тщательно изучите каждую недвижимость, вы сможете оценить, соответствует ли она вашим уникальным потребностям. Вы также должны подробно описать свои потребности агенту по недвижимости, который может дать рекомендации по недвижимости или указать на потенциальные проблемы. Ваш агент по недвижимости также будет в курсе любых вопросов зонирования. Например, производственные процессы, в которых используются определенные химические вещества или опасные материалы, могут быть запрещены в определенных зонах.

Чтобы быть организованным, эксперты рекомендуют следить за возможными вариантами склада. Один из способов сделать это — создать электронную таблицу с подробной информацией о каждом месте, которое вы посещаете. Используйте категории для сравнения ключевых элементов свойств, которые вы видите, в том числе:

• Площадь в квадратных футах
• Стоимость аренды объекта
• Дополнительные затраты и расходы
• Срок аренды (месяцы или годы?)
• Насколько каждое свойство соответствует вашим потребностям

Если вы видите помещение, которое не соответствует ни одному из наших критериев, вы можете обратиться к своему агенту по недвижимости о перепланировке или изменении помещения. Это не всегда будет вариантом, но стоит спросить, если вы найдете место, которое вам нравится, но не совсем подходит.

Вы также должны запросить у своего агента по недвижимости подробную информацию об объекте недвижимости, например:

• Есть ли в нем энергосберегающее освещение, которое может сэкономить вам много денег
• Какие виды противопожарных систем имеются (спринклеры и т. д.)
• Сколько парковочных мест доступно
• Достаточно ли места для грузовиков доставки
• Можно ли изменить помещение в соответствии с вашими потребностями (например, отделив секцию под офис)

Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, продолжайте искать! Но подождите — разве вы не хотите запереть это идеальное место в ту же секунду, как вы его найдете? Ответ однозначный: №

Вот почему: если вы найдете два или три коммерческих объекта, которые работают, вы не привязаны к идее первого попавшегося объекта. Это означает, что у вас будет более ясная голова, когда вы обдумаете, какой из них действительно лучше для вас и вашего бизнеса. Более того, если у вас есть несколько объектов недвижимости для рассмотрения, у вас будет преимущество, когда дело дойдет до переговоров об условиях аренды, потому что вы не будете отчаянно пытаться закрыть сделку. Вы знаете, что это не единственный вариант, который дает вам власть.

Ключ в том, чтобы оставаться в стороне. Недвижимость может быть сложной задачей из-за нашей естественной склонности отдавать предпочтение одному пространству перед другим. Вы, безусловно, хотите недвижимость, которая вас волнует, но не позволяйте своему энтузиазму окрашивать ваши очки владельца бизнеса.

Эксперты рекомендуют искать до тех пор, пока не найдете три объекта, отвечающие вашим потребностям. Только после этого следует рассмотреть возможность делать предложения и активно сравнивать условия аренды.

Основы коммерческой аренды

Коммерческая аренда может быть более сложной, чем аренда жилых помещений, поскольку каждая из них может быть адаптирована к конкретному бизнесу. Они также включают значительно больше переговоров, чем обычная аренда жилья. Коммерческая аренда делится на 2 категории: валовая и чистая аренда.

Полная аренда

Арендатор платит более высокую ежемесячную арендную плату, которая покрывает налоги, страхование, техническое обслуживание, коммунальные услуги и другие расходы. Это самый простой вариант, так как вам нужно сделать только один платеж и вы можете сосредоточиться на своем бизнесе — домом займется арендодатель. Вам нужно будет спросить, какие виды услуг по уборке и техническому обслуживанию предоставляются (и как часто) и будете ли вы нести ответственность за потребление коммунальных услуг сверх определенного предела.

Чистая аренда

Арендатор ежемесячно вносит базовую арендную плату. Кроме того, арендатор оплачивает пропорциональную долю других расходов, связанных со зданием, в зависимости от того, какую часть здания он занимает. Самый распространенный тип чистой аренды называется «тройной чистой арендой», при которой вы платите свою пропорциональную долю налога на имущество, страховку и содержание помещений общего пользования. Вы также будете оплачивать свои собственные услуги по уборке, коммунальные услуги и любые другие расходы, связанные с использованием вами пространства. В конечном итоге это может оказаться дешевле, поскольку вы получаете экономию на операционных расходах, но ваша ежемесячная арендная плата может колебаться, и ее будет сложнее планировать. Тройная чистая аренда является наиболее популярным типом коммерческой аренды, но она, как правило, удобна для арендодателя, поэтому внимательно ознакомьтесь с условиями.

Общие условия коммерческой аренды

Если вы считаете, что можете заключить договор аренды на определенное имущество, попросите владельца предоставить вам проформу (пустую) копию договора аренды. Таким образом, вы сможете составить список всех аспектов соглашения и выяснить, какие условия вам подойдут.

Когда вы просматриваете предварительный договор аренды, вам нужно убедиться, что вы ясно указали все затраты и расходы. Внимательно изучите любые положения о скрытых платежах, чтобы убедиться, что вы точно знаете, каковы будут ваши прогнозируемые расходы на аренду недвижимости. Это включает в себя содержание имущества, коммунальные платежи или другие дополнительные расходы. Если что-то непонятно изложено или сбивает с толку, задавайте вопросы! Вы должны быть полностью ясны на условиях, прежде чем подписывать.

Некоторые общие термины коммерческой аренды включают:

• Арендная плата за квадратный фут и общая месячная арендная плата
• График платежей
• Залог
• Срок аренды (многие виды коммерческой аренды имеют срок 3 и более лет)
• Повышение арендной платы, если таковое имеется
• Коммунальные услуги, налоги, страхование и техническое обслуживание (брутто или чистая аренда)
• Кто оплачивает любые улучшения имущества?
• Кто занимается ремонтом?
• Разрешается ли субаренда?
• Есть ли какие-либо залоговые права на инвентарь? (это зависит от штата)
• Улучшения арендатора (включая покраску, строительство секции для офисных помещений и другие физические изменения в собственности; они обычно добавляются к вашей арендной плате за квадратный фут
• Варианты продления
• Положения о расторжении договора аренды (как для вас, так и для арендодателя)
• Арбитражные оговорки

Поскольку детали коммерческой аренды могут быть сложными, рассмотрите этот ресурс SBA, чтобы получить ответы на дополнительные вопросы по этой теме. Эксперты рекомендуют ознакомиться с договорами коммерческой аренды с юристом по коммерческой недвижимости перед подписанием, чтобы убедиться, что все ваши права защищены. Аренда коммерческой недвижимости — это огромные инвестиции, поэтому вы должны убедиться, что понимаете договор, прежде чем брать на себя юридические обязательства.

Практический результат

Найти и арендовать складское помещение для вашего бизнеса — это большой шаг. Убедитесь, что вы не торопитесь, чтобы изучить несколько объектов недвижимости, поработать с профессионалами в сфере недвижимости, чтобы рассмотреть ваши варианты, а затем просмотреть любые договоры аренды с юристами перед подписанием. Это гарантирует, что вы предприняли необходимые шаги для аренды складских площадей, подходящих для вашего бизнеса, и что ваши законные права и бизнес-активы защищены.

Стоимость аренды склада и альтернативы

Если вы управляете брендом, основанным на продуктах, (надеюсь) наступит время, когда вы перерастете свои текущие настройки и вам нужно будет инвестировать в более крупные решения для хранения данных.

Вам может понадобиться дополнительное пространство для передвижения вашей команды или даже полноценный распределительный центр для организации и обработки заказов ваших клиентов.

В любом случае вам необходимо проявить должную осмотрительность при поиске идеального склада для вашего бизнеса. Сюда входит учет всех затрат и факторов, связанных с арендой склада, а также альтернативные варианты (например, работа со сторонним поставщиком логистических услуг (3PL)9).0003

В этой статье мы более подробно рассмотрим складские затраты и расчеты, а также предложим некоторые варианты, которые у вас есть. Продолжайте читать, чтобы узнать больше.

Сколько стоит аренда склада?

В большинстве случаев, когда вы арендуете складские площади, вы платите в зависимости от того, сколько квадратных метров вы используете. Хотя это не всегда так, это довольно надежное практическое правило. Но прежде чем подписывать какие-либо контракты, вам нужно точно определить, что вам нужно для хранения.

Например, есть ли у вас продукты на поддонах, которые можно ставить друг на друга? Или ваш инвентарь бывает разных форм и размеров? Ответы на подобные вопросы помогут определить количество горизонтального и вертикального пространства, необходимого вашему бренду.

Другим важным фактором является то, откуда поступает ваш инвентарь. Ваша продукция отправляется (и принимается) на поддонах? Тогда на вашем складе должна быть погрузочная площадка. Или, может быть, ваш инвентарь прибудет в больших транспортных контейнерах? Если это так, вам нужно найти склад, который может вместить перемещение контейнеров.

Более того, если для ваших отправлений требуется помощь специального оборудования, такого как конвейеры или краны, то это оборудование также должно быть представлено в ваших требованиях к пространству.

Когда у вас есть понимание ваших потребностей и/или необходимой складской логистики, вы можете искать недвижимость, отвечающую всем этим требованиям. Но поскольку существует так много переменных, которые напрямую влияют на ваши расходы, может быть сложно оценить складские цены. Некоторые помещения взимают 0,85 доллара за квадратный фут в месяц, а другие — 10 долларов за квадратный фут в год. Факторы, влияющие на эти показатели, более подробно обсуждаются ниже.

Факторы, влияющие на аренду склада

Как мы только что упомянули, цены на аренду склада сильно различаются, что затрудняет однозначный ответ о том, сколько сегодня стоит аренда склада. Среди важнейших факторов, влияющих на стоимость аренды склада, — площадь, базовая ставка и уникальные операционные расходы вашего бренда (например, тройная чистая аренда или обслуживание мест общего пользования).

Площадь в квадратных футах 

Неудивительно, что площадь в квадратных футах оказывает огромное влияние на сумму, которую вы будете платить за аренду склада. Ведь стоимость аренды складского помещения во многом зависит от количества необходимого вам помещения.

Небольшие склады (т. е. площадью менее 25 000 квадратных футов), как правило, более рентабельны, чем более крупные складские помещения. Розничные продавцы электронной коммерции часто сотрудничают с этими небольшими точками, поскольку они могут хранить свой инвентарь без чрезмерной площади.

Крупные склады (т. е. площадью более 100 000 квадратных футов) чаще всего используются импортерами, экспортерами, производителями и оптовиками. Объекты с таким большим пространством обычно расположены в промышленных зонах, которые обеспечивают быстрый доступ к автомагистралям и погрузочным площадкам.

Даже если вы работаете с небольшим складом, вы можете дополнительно сократить расходы за счет оптимизации доступного вертикального пространства. Увеличив максимальное количество вертикальных хранилищ, ваша компания может сэкономить на площади в квадратных футах по горизонтали и значительно сократить общую арендную плату.

Базовая ставка 

Базовая арендная ставка — это установленная ставка, которую ваша компания платит арендодателю до того, как вы добавите какие-либо дополнительные эксплуатационные расходы. Вместо этого базовая ставка может взиматься за квадратный фут ежемесячно или за квадратный фут ежеквартально или ежегодно.

Независимо от того, выплачивается ли ваша базовая ставка каждый месяц или раз в несколько месяцев, это должна быть установленная сумма, которую вы понимаете и с которой соглашаетесь, прежде чем зарезервировать помещение и официально подписать договор аренды.

Операционные расходы

Когда речь идет об аренде складских помещений, есть два типа сметных операционных расходов, с которыми вам необходимо ознакомиться: тройная чистая аренда и обслуживание помещений общего пользования.

Тройная сетевая аренда (NNN)

Аббревиатура NNN расшифровывается как Net Net Net, более известная как тройная сетевая аренда. Оба термина относятся к налогам на имущество и страховым взносам, которые коммерческие арендаторы должны платить в дополнение к своей базовой арендной плате.

Проще говоря, вы несете ответственность за все операционные расходы, в то время как ваш арендодатель не несет ответственности за какие-либо расходы, связанные с ведением вашего бизнеса на его территории.

Тройная чистая аренда обычно указывается за квадратный фут, но вы можете ожидать, что NNN будет стоить в геометрической прогрессии в таких городах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, поскольку стоимость жизни в этих частях страны намного выше.

Обслуживание мест общего пользования (CAM) 

Аббревиатура CAM расшифровывается как обслуживание мест общего пользования и описывает расходы на обслуживание, которые переходят от арендодателя к арендатору. Короче говоря, плата за обслуживание охватывает все, что связано с управлением и обслуживанием коммерческой недвижимости.

В наши дни большинство арендодателей складов и других промышленных помещений требуют от своих арендаторов платить базовую ставку плюс либо NNN, либо CAM. Имейте в виду, что вы также будете платить за электричество на своем складе. Обычно это около 2 долларов за квадратный фут в год.

Как рассчитывается арендная плата за склад?

Если вас интересует оценка складских расходов для вашего собственного бренда, мы разбили эти расчеты на три различных варианта аренды: месячная ставка, квартальная ставка и годовая ставка.

Ежемесячная арендная ставка

Допустим, вашей компании ежемесячно выставляется счет за склад, площадь которого составляет 2000 кв. футов. Предположим также, что верно следующее:

Базовая ставка = 0,85 доллара США за квадратный фут в месяц

NNN = 0,25 доллара США за квадратный фут в месяц ставка составляет 1,10 доллара за квадратный фут в месяц. Когда вы умножаете эту цену на квадратные метры, получается 2200 долларов (2000 x 1,10 доллара = 2200 долларов).

Другими словами, ваш бренд может ежемесячно платить более 2000 долларов за хранение своих запасов на этом конкретном складе.

Ежеквартальная арендная ставка 

Допустим, вашей компании ежеквартально выставляется счет за склад, площадь которого составляет 2000 кв. футов. Предположим также, что верно следующее:

Базовая ставка = 2,50 доллара за квадратный фут в квартал

NNN = 0,25 доллара за квадратный фут в квартал ставка составляет 2,75 доллара за квадратный фут в квартал. Когда вы умножаете эту цену на квадратные метры, получается 5500 долларов (2000 x 2,75 доллара = 5500 долларов).

Другими словами, ваш бренд может платить более 5000 долларов каждые три месяца за хранение своих запасов на этом конкретном складе.

Годовая арендная ставка

Допустим, вашей компании ежегодно выставляется счет за склад, площадь которого составляет 2000 кв. футов. Предположим также, что верно следующее:

Базовая ставка = 10 долларов за квадратный фут в год

NNN = 0,25 доллара за квадратный фут в год ставка составляет $ 10,25 за квадратный фут в год. Когда вы умножаете эту ставку на квадратные метры, получается 20 500 долларов (2 000 x 10,25 долларов = 20 500 долларов).

Другими словами, ваш бренд может рассчитывать платить более 20 000 долларов США каждые 12 месяцев за хранение своих запасов на этом конкретном складе.

Как вы, наверное, уже поняли, годовая оплата дает вам самую низкую общую ставку. Поэтому, если у вашего арендодателя есть годовые условия, это определенно та структура ценообразования, которую вы захотите рассмотреть.

Аренда склада — ваш единственный вариант?

Если вы чувствуете себя ошеломленными всеми различными условиями и тарифами на аренду складских помещений, вам может быть любопытно, является ли аренда складских помещений вашим единственным вариантом. Короткий ответ — нет, аренда склада — не единственный способ хранения вашего инвентаря.

Хотя купить собственный склад, безусловно, можно, этот тип инвестиций не будет доступен для большинства брендов электронной коммерции. Реальность такова, что владение складом означает, что вы несете ответственность за техническое обслуживание и ремонт всего пространства (что может стать очень дорогим и очень быстрым). И это без упоминания высоких первоначальных затрат на первоначальный взнос или необходимых кредитных линий, которые должны быть одобрены для ипотеки в первую очередь.

Для многих предприятий лучшей альтернативой аренде или владению складом является работа с надежной 3PL. Когда вы объединяетесь с 3PL, вы фактически можете передать свои потребности в складировании и хранении на аутсорсинг (так что вся тяжелая работа выполняется от вашего имени).